Analizamos la nueva Ley Hipotecaria

El día 16 de junio entró en vigor la  Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como nueva ley hipotecaria, con la que España adapta su legislación a la normativa europea. La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

Después de tres meses nuestra impresión sobre su aplicación tiene luces y sombras.

Entre las novedades más llamativas se encuentra la obligación de poner a disposición del cliente toda la documentación con, al menos, diez días de antelación a la firma de escritura (art.10) y el papel relevante que se otorga al notario. En este plazo el usuario puede resolver todas sus dudas. Las hipotecas que se firmen sin respetar el plazo serán nulas.

La documentación incluye , la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) (Art 14). El banco también debe aportar al cliente el cuadro de amortización del préstamo, así como una simulación de las variaciones del tipo de interés en diferentes escenarios, un documento con el reparto de los gastos así como la información sobre los seguros.

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es un documento que refleja las condiciones personalizadas que el banco nos concede. Incluyendo entre otros puntos Prestamista, importe concedido, plazo, el tipo de interés y si es variable, fijo o mixto, el capital total a reembolsar, el valor de la vivienda, la financiación máxima (o LTV) y la garantía, la TAE, el número de pagos y su periodicidad. También refleja las vinculaciones y las condiciones de las amortizaciones. Este documento es vinculante para la entidad durante esos 10 días.

¿Qué ocurre con la FIPRE? la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) se continuará entregando y en ella se incluyen las condiciones genéricas de las hipotecas que ofrezca el banco.

La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) es un documento que informa al cliente sobre las cláusulas más delicadas del crédito ofrecido. Si por ejemplo la hipoteca es multidivisa se indicará la moneda y las consecuencias que conlleva, si se trata de tipo variable se informa del índice de referencia, que debe ser uno de los que aparecen en la Orden EHA/2899/2011 (artículo 27.1) también se informa de los gastos de constitución, del vencimiento anticipado en caso de impago y del coste del seguro de protección de pagos en caso de que lo haya

Es en el envío de esta documentación al cliente donde se está produciendo los mayores problemas. La entidad delega este trámite a la gestoría que en muchos casos no ha adaptado su operativa y es incapaz de dar salida de forma ágil a los documentos produciéndose enormes retrasos.

Por otra parte, el hecho de que el envío y firma se tenga que hacer de forma digital implica la necesidad de tener correo electrónico, algo de lo que no siempre disponen determinados clientes, sobre todo las personas de cierta edad y que les genera gran confusión.

Una vez realizada la firma digital, entra en juego el papel del notario, regulado en el artículo 15 de la norma, ante el cual habrá que comparecer dos veces ya que al menos un día antes de la firma de la escritura de préstamos tendrá que acreditarse mediante acta notarial que se han recibido, y comprendido todos los documentos y que estos se ajustan a la ley realizando el notario las aclaraciones necesarias

Se trata sin duda de una operativa pensada para elevar la seguridad y transparencia y que derivará en una baja importante de la litigiosidad en referencia a las hipotecas, lo que nos parece muy positivo,  pero también debemos añadir que la falta de previsión y coordinación está produciendo problemas de todo tipo: desde la acusación de monopolio por parte de las gestorías al  Consejo General del Notariado (CGN) en el uso de la plataforma telemática., pasado por el colapso de la misma hasta la desaparición de operaciones que es imposible recuperar y exigen que vuelvan a ser enviadas por la gestoría

Entre los aspectos más positivos destaca la prohibición de las clausulas suelo (art 21), la asunción de los gastos (notaría, registro, AJD y gestoría) por parte de la entidad bancaria, de modo que el cliente sólo paga la tasación. Además, se permite que sea el usuario el que elija al tasador terminando en su art 13 con la imposición que por parte de las entidades existía hasta ahora y que en algunos casos han dado al traste con la operación.

Otros aspectos positivos de la nueva ley son la limitación con valores máximos de las comisiones por amortización anticipada del préstamo, el abaratamiento del proceso de conversión de una hipoteca variable a una fija, la limitación del interés de demora y la mayor protección a los hipotecados en caso de embargo.

Hay cosas que no cambian:

En cuanto a las vinculaciones, en la práctica todo sigue igual. Si bien  la norma prohíbe la vinculación de productos a la contratación de un préstamo hipotecario, lo cierto es que se permite aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo y por lo tanto el cliente se ve abocado a la contratación de los productos ofrecidos por la entidad, tal y como venía siendo hasta ahora.

La comisión de apertura sigue vigente si bien esta debe englobar cualquier otra comisión como la de estudio o tramitación que desaparecen

Veamos a continuación otra de las novedades que podría afectar a la concesión de créditos.

Con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, la norma impone en su artículo 11 la obligación a las entidades de ser mucho más exigentes en cuanto a la solvencia del cliente, con un estudio pormenorizado de su historial crediticio y con nuevos equilibrios entre el valor del inmueble y el préstamo concedido, así como entre deudas e ingresos. El peso de los avales se reduce notablemente. Los bancos deben demostrar que han hecho este análisis a través de un registro que está a disposición del banco de España.

Se incluyen sanciones para los bancos que incumplan este punto y por lo tanto esto podría suponer un endurecimiento de los requisitos a la hora de conceder las hipotecas que perjudicará a las personas con determinadas situaciones laborales como autónomos y jóvenes si bien se asegura más la ausencia de impagos.

En nuestra opinión se trata de una norma pensada para proteger al usuario y aportar seguridad y transparencia en la concesión de créditos hipotecarios, lo cual es de agradecer, pero la falta de previsión está produciendo confusión y retrasos importantes en la tramitación de las operaciones. Esperamos que con el paso del tiempo las operativas sean más ágiles y se vuelva a unos plazos asumibles por los consumidores y que afectan de manera directa al sector inmobiliario.